Zgodnie z Ustawą o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym umowa deweloperska to umowa zawarta między nabywcą a deweloperem, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do wybudowania budynku oraz ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu na nabywcę albo zabudowania nieruchomości gruntowej stanowiącej przedmiot własności lub użytkowania wieczystego domem jednorodzinnym i przeniesienia na nabywcę własności tej nieruchomości lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności tej nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na poczet nabycia tego prawa.
Deweloper ma obowiązek zapewnić nabywcy jeden z następujących środków ochrony wpłat dokonywanych przez nabywcę:
- Otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy – wypłata środków na nim zgromadzonych następuje zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego,
- Zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy – bank dokonuje wypłaty środków zgromadzonych na rachunku po otrzymaniu wypisu aktu notarialnego przenoszącego prawa do nieruchomości w stanie wolnym od obciążeń.
Zarówno w przypadku otwartego, jak i zamkniętego rachunku powierniczego nabywca dokonuje wpłat zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego, po zakończeniu etapu prac dewelopera. Środki zgromadzone na rachunku powierniczym dewelopera są własnością nabywcy nieruchomości, aż do momentu ich wypłaty deweloperowi, moment ten zależy od rodzaju rachunku powierniczego. Rachunek powierniczy to instrument chroniący interesu osób kupujących mieszkanie z rynku pierwotnego od dewelopera w drodze umowy deweloperskiej.
Umowa nabycia lokalu z rynku pierwotnego, od dewelopera wymaga zachowania formy aktu notarialnego zawieranego przed notariuszem, który zadba o poprawność czynności w świetle przepisów, bezpieczeństwo obrotu prawnego oraz zabezpieczenie interesu stron.