Nieruchomości
Sprzedaż
Sprzedaż jest umową, która stanowi jeden ze sposobów przeniesienia własności nieruchomości (obok np. umowy darowizny czy zamiany), w której sprzedawca zobowiązuje się do przeniesienia na kupującego własności nieruchomości i do jej wydania a kupujący zobowiązuje się ją odebrać i zapłacić sprzedającemu oznaczoną cenę. Przedmiotem takiej umowy może być… Czytaj dalej
Darowizna
Darowizna jest umową, w której darczyńca bezpłatnie przenosi własność nieruchomości na obdarowanego. Przedmiotem takiej umowy może być dom, lokal (mieszkanie), spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo użytkowania wieczystego, budynek przemysłowy garaż, działka… Czytaj dalej
Umowa o dożywocie
Powstanie dożywocia umownego wymaga zawarcia umowy między dożywotnikiem i nabywcą nieruchomości. Umowa o dożywocie jest umową zobowiązującą do przeniesienia własności nieruchomości w zamian za świadczenie polegające na zapewnieniu zbywcy dożywotniego utrzymania, którego treść określa… Czytaj dalej
Umowy przedwstępne
Instytucja umowy przedwstępnej jest bardzo przydatna, kiedy strony chcą sobie zapewnić zawarcie Umowy przyrzeczonej w przyszłości. Umowa przedwstępna dotycząca mieszkania, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, nieruchomości zabudowanej, na której znajduje się dom, garaż, budynek przemysłowy, nieruchomości gruntowej, prawa użytkowania wieczystego nieruchomości, a także udziałów we własności wymienionych praw nie wymaga formy aktu notarialnego dla swojej ważności, jednak ze względu na jej przedmiot… Czytaj dalej
Umowy deweloperskie
Zgodnie z Ustawą o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym umowa deweloperska to umowa zawarta między nabywcą a deweloperem, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do wybudowania budynku oraz ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu, oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu na nabywcę albo zabudowania nieruchomości gruntowej stanowiącej przedmiot własności lub użytkowania wieczystego domem jednorodzinnym i przeniesienia na nabywcę… Czytaj dalej
Służebności
Służebność to ograniczone prawo rzeczowe, które pozwala na korzystanie z cudzej nieruchomości w określony sposób… Czytaj dalej
Zniesienie współwłasności nieruchomości

Współwłaścicielom nieruchomości przysługuje bezterminowo prawo do zniesienia współwłasności. Do Umownego zniesienia współwłasności potrzebna jest zgodna wolna wszystkich współwłaścicieli. Współwłaściciele mogą zrealizować swoje prawo poprzez podział fizyczny nieruchomości, przyznanie nieruchomości na wyłączną własność jednemu ze współwłaścicieli ze spłatą pozostałych, a także sprzedaż nieruchomości i podział środków w ten sposób uzyskanych. Podział nieruchomości nie może być sprzeczny z prawem lub zasadami współżycia społecznego. Umowa zniesienia współwłasności nieruchomości dla swej ważności wymaga zawarcia jej przed notariuszem, który dba o bezpieczeństwo obrotu prawnego oraz równowagę stron, w formie aktu notarialnego.

Hipoteka
W celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego (np. umowy kredytu bankowego) można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może… Czytaj dalej
Spadki
Akt poświadczenia dziedziczenia (APD)

Notariusz może sporządzić akt poświadczenia dziedziczenia na podstawie ustawy lub testamentu, z wyłączeniem testamentów szczególnych. Procedura notarialnego stwierdzenia nabycia spadku obejmuje otwarcie i ogłoszenie testamentu, sporządzenie protokołu dziedziczenia, sporządzenie aktu poświadczenia dziedziczenia i jego rejestrację w centralnym Rejestrze Spadkowym prowadzonym przez Krajową Radę Notarialną. Przy sporządzaniu protokołu dziedziczenia muszą być osobiście obecni wszyscy spadkobiercy ustawowi i testamentowi, a warunkiem sporządzenia aktu poświadczenia dziedziczenia jest zgodny wniosek wszystkich osób, które mogą być spadkobiercami.

Odrzucenie spadku
Niechciany spadek można odrzucić tylko w terminie 6 miesięcy od dowiedzenia się o swoim powołaniu do spadku, brak złożenia takiego oświadczenia oznacza… Czytaj dalej
Przyjęcie spadku

Złożenie oświadczenia o przyjęciu spadku przez spadkobiercę jest możliwe na dwa sposoby: wprost – czyli bez ograniczenia odpowiedzialności za długi spadkowe, lub z dobrodziejstwem inwentarza, co oznacza odpowiadanie do pewnej oznaczonej wartości majątkowej. Oświadczenie takie nie może zawierać warunku ani terminu, oraz nie może być odwołane.

Testament
Testament to rozrządzenie majątkiem spadkodawcy na wypadek śmierci. Testament sporządzony u notariusza daje pewność realizacji ostatniej woli spadkodawcy. Do sporządzenia testamentu nie jest konieczne udanie się do Kancelarii Notarialnej, jednak w przypadku z korzystania z pomocy Notariusza w tym zakresie powstaje możliwość zawarcia w nim zapisu… Czytaj dalej
Dział spadku
Dział spadku oznacza rozdysponowanie między spadkobierców składników majątku spadkodawcy, dzięki niemu spadkobiercy uzyskują indywidualne prawa do rzeczy i praw wchodzących do spadku. Może on nastąpić na mocy umowy między wszystkimi spadkobiercami, pod warunkiem, że wszyscy spadkobiercy… Czytaj dalej
Zrzeczenie się dziedziczenia

Spadkobierca ustawowy może przez umowę z przyszłym spadkodawcą zrzec się dziedziczenia po nim, umowa ta nie może być ograniczona do części majątku spadkowego. Nie jest możliwe zrzeczenie się dziedziczenia przez spadkobiercę testamentowego. Zrzeczenie się dziedziczenia można uzależnić od warunku lub terminu. Umowa taka powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Skutki umowy o zrzeczenie się dziedziczenia rozciągają się także na zstępnych zrzekającego się. Strony mogą uchylić skutki zawartej pomiędzy nimi umowy o zrzeczenie się dziedziczenia poprzez zawarcie między nimi nowej umowy, której przedmiotem będzie uchylenie umowy zawartej wcześniej.

Zrzeczenie się prawa do zachowku

Umowę zrzeczenia się zachowku spadkodawca zawiera ze spadkobiercą ustawowym, który należy do kręgu osób uprawnionych do zachowku, czyli swoimi zstępnymi, małżonkiem lub rodzicami. Prawa do zachowku można zrzec się w całości lub w części. Umowa ta pod rygorem nieważności wymaga formy aktu notarialnego, przed notariuszem, który dba o bezpieczeństwo obrotu prawnego.

Osoba, która zrzekła się zachowku, nie jest wyłączona od dziedziczenia. Może ona zostać powołana do spadku nie tylko z testamentu, lecz również z ustawy.

Spółki
Założenie spółki
Do rozpoczęcia działalności spółki potrzebne jest sporządzenie umowy spółki. Do skuteczności niektórych umów spółki konieczne jest zachowanie formy aktu notarialnego… Czytaj dalej
Zmiana umowy spółki

Zmiana umowy spółki osobowej wymaga zachowania formy przewidzianej dla jej zawarcia, ale umowa spółki może wprowadzać obowiązek zachowania formy szczególnej.

Zmiana umowy spółki z ograniczoną odpowiedzialnością (spółka z o.o.) wymaga sporządzenia protokołu przez notariusza, w formie aktu notarialnego, podobnie jak zmiana umowy Prostej Spółki Akcyjnej (PSA) oraz zmiana statutu spółki Akcyjnej.

Likwidacja spółki

Zgodnie z kodeksem spółek handlowych wspólnicy mogą zdecydować o zakończeniu działalności spółki przez podjęcie uchwału stosownej uchwały, od tego momentu następuje otwarcie likwidacji.

W odniesieniu do spółek kapitałowych uchwała o likwidacji spółki powinna być zawarta w protokole w formie aktu notarialnego.

Prosta spółka akcyjna
Zawarcie umowy prostej spółki akcyjnej może odbyć się w formie aktu notarialnego lub przez odpowiedni portal internetowy, jednak jeżeli do PSA ma być wniesiony wkład… Czytaj dalej
Przekształcenie Spółki
Proces przekształcenie spółki prawa handlowego w inną spółkę handlową może się odbyć jeżeli spółka nie znajduje się w procedurze likwidacyjnej i nie rozpoczęła podziału majątku ani nie ogłoszono jej upadłości. Możliwe jest również przekształcenie spółki cywilnej w spółkę prawa handlowego, inną niż spółka… Czytaj dalej
Przekształcenie jednoosobowej działalności gospodarczej w spółkę z o.o.
Jak wynika z kodeksu spółek handlowych, Przedsiębiorca będący osobą fizyczną może przekształcić formę prowadzonej działalności w jednoosobową spółkę kapitałową (spółkę przekształconą). W celu przeprowadzenia tego procesu, niezbędna jest pomoc… Czytaj dalej
Podwyższenie kapitału zakładowego w Spółce

W celu podwyższenia kapitału zakładowego w spółce należy podjąć stosowną uchwałę, uchwała ta zmienia umowę spółki. W związku z tym podwyższenie kapitału zakładowego spółki jest zmianą umowy tej spółki, więc dla swojej skuteczności wymaga zachowania formy aktu notarialnego.

Oświadczenie o objęciu udziałów w spółce

Oświadczenie dotychczasowego wspólnika o objęciu nowego udziału bądź udziałów lub o objęciu podwyższenia wartości istniejącego udziału bądź udziałów wymaga formy aktu notarialnego, taka czynność potwierdza chęć objęcia udziałów w spółce.

Najem
Czynność notarialna dotycząca najmu polega na sporządzeniu aktu notarialnego, który formalizuje umowę najmu nieruchomości na określony czas i warunki, zgodnie z przepisami prawa. Notariusz dba o zgodność treści umowy z przepisami, zabezpieczając interesy obu stron oraz może uwzględnić dodatkowe klauzule, takie jak zabezpieczenie roszczeń wynajmującego w przypadku zaległości… Czytaj dalej
Prawo rodzinne
Umowy majątkowe małżeńskie
W Polsce po zawarciu małżeństwa między małżonkami z mocy prawa powstaje ustrój wspólności majątkowej małżeńskiej, małżonkowie mogą jednak modyfikować obowiązujący między nimi ustrój majątkowy poprzez zawarcie w trakcie trwania małżeństwa lub przed jego zawarciem Umowy majątkowej małżeńskiej… Czytaj dalej
Podział majątku wspólnego
Podział majątku wspólnego małżonków jest możliwy po ustaniu wspólności majątkowej małżeńskiej między nimi, np. na skutek rozwodu czy umowy majątkowej (intercyzy) podpisanej przed notariuszem. Umowny podział majątku wspólnego jest możliwy jedynie, jeżeli istnieje zgoda stron co do… Czytaj dalej
Fundacje rodzinne

Fundacja rodzinna to instytucja, która ma na celu zabezpieczenie majątku rodzinnego przez wiele pokoleń. Fundator określa w statucie szczegółowy cel fundacji rodzinnej, w ograniczonym ustawowo zakresie fundacja rodzinna może prowadzić działalność gospodarczą. Do powstania fundacji rodzinnej wymagane jest podpisanie aktu założycielskiego fundacji przed notariuszem, przy tym akcie (między ustanowieniem fundacji a wpisem do rejestru) fundator wnosi mienie, o wartości minimalnej 100.000,00 zł (sto tysięcy złotych), które to mienie pokrywa fundusz założycielski fundacji rodzinnej.

Późniejsze wniesienie mienia do fundacji może odbyć się tylko na mocy umowy darowizny.

Poświadczenia
Poświadczenie własnoręczności podpisu

Poświadczenie własnoręczności podpisu polega na tym, że stawający w obecności notariusza podpisują dany dokument, uzyskując przez to urzędowe poświadczenie, że ich tożsamość została zweryfikowana i podpis złożony na dokumencie należy do nich.

Możliwe jest także uznanie podpisu za własnoręczny, w sytuacji, gdy stawający okazują dokument już przez siebie podpisany i oświadczają, że jest to ich własnoręczny podpis.

Dzięki dokonaniu tej czynności strony zyskują urzędowe poświadczenie podpisu, które jest formą wymagana przez przepisy np. przy umowie zbycia przedsiębiorstwa.

Poświadczenie zgodności odpisu, wyciągu lub kopii z oryginałem

Przez tą czynność, notariusz na podstawie okazanego mu przez stawającego dokumentu sporządza jego kopię, odpis lub wyciąg, którego zgodność z oryginalnym dokumentem jest urzędowo poświadczona.

Poświadczenie daty pewnej

To czynność notarialna, w której notariusz dokonuje urzędowego poświadczenia, że okazany przez stawającego dokument istniał w dacie dokonania czynności, na skutek której zachowana zostaje szczególna forma czynności prawnej. Forma pisemna z datą pewną jest wymagana przy wielu czynnościach prawnych np. zbyciu rzeczy najętej w trakcie trwania najmu.

Poświadczenie pozostawania przy życiu lub w określonym miejscu

Notariusz może dokonać czynności potwierdzenia pozostawania przy życiu lub w określonym miejscu w sytuacji, kiedy osoba zainteresowana takim poświadczeniem stawi się w kancelarii, lub poza siedzibą Kancelarii w wypadku szczególnych względów np. zdrowotnych. Notariusz w poświadczeniu ustala tożsamość tej osoby oraz określa dzień, godzinę i minutę stwierdzenia, że dana osoba pozostaje przy życiu lub w określonym miejscu. Poświadczenie tego typu jest często wymagane przez różne organizacje w celu potwierdzenia prawa do świadczeń określonej osoby.

Poświadczenie pod umowami zbycia udziałów w spółce

Zgodnie z kodeksem spółek handlowych zbycie udziałów w spółce wymaga dochowania formy kwalifikowanej – notarialnego poświadczenia podpisów. Czynności tej dokonuje się przez umieszczeni na umowie specjalnej klauzuli, po stwierdzeniu tożsamości stawających.

Poświadczenie pod zgodą na wyjazd dziecka za granicę

To dokument, w którym oboje rodziców lub opiekunów wyraża zgodę na wyjazd dziecka za granicę (wakacje, podróż) z innym opiekunem niż rodzice np. dziadkami czy ciocią, lub na wyjazd dziecka z jednym z rodziców. W takiej zgodzie na wyjazd dziecka rodzice określają z kim i na jaki czas wyjeżdża dziecko, wyrażając na to zgodę. Notariusz dokonuje poświadczenia własnoręczności podpisów pod takim oświadczeniem.

Inne

Notarialne poświadczenie podpisu jest konieczne również przy czynnościach takich jak np.:

  • Zbycie lub wydzierżawienie przedsiębiorstwa albo ustanowienie na nim użytkowania,
  • Umowa o dział spadku, jeżeli w skład spadku wchodzi przedsiębiorstwo,
  • Dokument stanowiący podstawę wpisu do ksiąg wieczystych, chyba że ustawa przewiduje inną formę

Nie ma również przeszkód, by udać się do notariusza w celu poświadczenia podpisu pod umowami, dla których ustawa nie wymaga zachowania formy szczególnej np. umową sprzedaży samochodu w celu potwierdzenia autentyczności podpisu oraz istnienia dokumentu w momencie jego okazania.

Inne czynności
Sporządzanie protokołów
Sporządzanie protokołów przez notariusza polega na dokumentowaniu przebiegu określonych czynności prawnych, zgromadzeń, zebrań lub innych zdarzeń, które wymagają potwierdzenia dla celów prawnych. Protokół sporządzany przez notariusza stanowi urzędowy dowód, który gwarantuje zgodność zapisu z rzeczywistym przebiegiem zdarzeń… Czytaj dalej
Depozyt

Notariusz może przyjąć na przechowanie na specjalnym koncie bankowym (koncie depozytowym) do przechowania:

  • Papiery wartościowe lub kwotę pieniężną, jeżeli ma to związek z dokonywaną w jego kancelarii czynnością notarialną, np. cenę w określonej kwocie, do zapłaty której ma dojść w związku z planowaną w kancelarii umową sprzedaży. Przyjęcie do depozytu jest przez notariusza dokumentowane przez spisanie protokołu z tej czynności, w którym między innymi notariusz określa, w jaki sposób nastąpi wydanie przedmiotu złożonego do depozytu.
  • Dokumenty (również w zamkniętych kopertach), informatyczne nośnik danych, zabezpieczone w odpowiedni sposób.
Fundacje

Do założenia fundacji konieczne jest zachowanie formy aktu notarialnego aktu fundacyjnego, w którym fundator przede wszystkim wskazuje cel, w jakim następuje powołanie fundacji oraz środki przeznaczone na jej działanie.

Oświadczenie o poddaniu się egzekucji w trybie art.777 § 1
Jest to oświadczenie stanowiące tytuł egzekucyjny, w którym osoba zobowiązana dobrowolnie poddaje się egzekucji, co ułatwia proces egzekucji wierzytelności… Czytaj dalej
Umowa zamiany

Przez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy.

Formy aktu notarialnego wymagają umowy zamiany, których przedmiotem jest: dom, mieszkanie, użytkowanie wieczyste, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, spadek.

W formie pisemnej z notarialnie poświadczonym podpisem należy dochować przy umowie: zamiany przedsiębiorstwa czy wierzytelności zabezpieczonej hipoteką.

Czynności sporządzane przez notariusza

Do najbardziej charakterystycznych czynności, które dokonywane są przy udziale i w obecności notariusza należą czynności prawne sporządzane w formie aktu notarialnego. Akt taki sporządzany jest przez notariusza wtedy, gdy jest to wymagane przepisem prawa lub gdy taka jest wola stron. W niektórych przypadkach zachowanie przez strony czynności prawnej formy aktu notarialnego warunkuje ważność dokonywanej czynności (tak np. przeniesienie własności nieruchomości – art. 158 k.c.; podobnie – akty założycielskie spółek kapitałowych prawa handlowego; wymóg formy notarialnej przewidziany jest też w wielu regulacjach szczególnych zawartych w kodeksie cywilnym oraz innych ustawach). Często zdarza się jednak i tak, że strony czynności prawnej decydują się na jej dokonanie w formie aktu notarialnego w ramach przysługującej im swobody kontraktowania, a o wyborze właśnie takiej formy decydują względy pozaprawne.

Na tym jednak nie wyczerpuje się zakres czynności podejmowanych przez notariusza. Poza klasycznymi czynnościami prawnymi dokonywanymi w formie aktu notarialnego, notariusz sporządza też innego rodzaju dokumenty, takie jak poświadczenia, oświadczenia, protesty, a także pośredniczy doręczaniu oświadczeń oraz wnioskowaniu o wpis prawa do księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości.

Regulacja ustawowa

Podstawowym aktem normatywnym, w którym zawarte zostały zasady wykonywania zawodu notariusza oraz zakres jego czynności, pozostaje ustawa z dnia z dnia 14 lutego 1991 roku – Prawo o notariacie (tekst jednolity – Dz. U. z 2016 r. poz. 1796 ze zm.). Zgodnie z treścią art. 79 powołanej ustawy, notariusz dokonuje następujących czynności:

  • sporządza akty notarialne;
  • sporządza akty poświadczenia dziedziczenia;
  • podejmuje czynności dotyczące europejskiego poświadczenia spadkowego;
  • sporządza poświadczenia;
  • doręcza oświadczenia;
  • spisuje protokoły;
  • sporządza protesty weksli i czeków;
  • przyjmuje na przechowanie pieniądze, papiery wartościowe, dokumenty, dane na informatycznym nośniku danych, o którym mowa w przepisach o informatyzacji działalności podmiotów realizujących zadania publiczne;
  • sporządza wypisy, odpisy i wyciągi dokumentów;
  • sporządza, na żądanie stron, projekty aktów, oświadczeń i innych dokumentów;
  • składa wnioski o wpis w księdze wieczystej wraz z dokumentami stanowiącymi podstawę wpisu w księdze wieczystej;
  • sporządza inne czynności wynikające z odrębnych przepisów.

Warto wiedzieć

Zadania notariusza nie ograniczają się wyłącznie do milczącego uczestnictwa w czynnościach notarialnych dokonywanych w siedzibie kancelarii. Ustawodawca nakłada na niego obowiązek dbania o to, aby akty i dokumenty notarialne sporządzane były w sposób zrozumiały i przejrzysty. Notariusz zobowiązany jest ponadto do czuwania nad należytym zabezpieczeniem praw oraz słusznych interesów stron czynności notarialnych, a także innych osób, na których sytuację prawną wpływać może dokonywana czynność notarialna. Ustawowym obowiązkiem notariusza jest także udzielanie stronom czynności notarialnych niezbędnych wyjaśnień i informacji prawnych dotyczących dokonywanej czynności notarialnej.

W wyjątkowych sytuacjach notariusz może odmówić dokonania czynności notarialnych. Dotyczy to zwłaszcza takich przypadków, w których zamierzona czynność byłaby sprzeczna z prawem (także – zmierzająca do obejścia prawa lub sprzeczna z zasadami współżycia społecznego) lub też zachodziłaby wątpliwość co do tego, czy strona czynności prawnej ma zdolność do jej dokonania (tj. w sytuacji, gdy – wedle oceny notariusza – składający oświadczenie woli może znajdować się w stanie wyłączającym świadome lub swobodne podjęcie decyzji i wyrażenie woli).