Służebność to ograniczone prawo rzeczowe, które pozwala na korzystanie z cudzej nieruchomości w określony sposób. Wyróżniamy:
- Służebność gruntowa – obciążenie nieruchomości obciążonej prawem na rzecz każdoczesnych właścicieli nieruchomości władnącej- jest prawem związanym z własnością nieruchomości władnącej i w konsekwencji stanowi jej część składową. Służebność gruntowa może mieć jedynie na celu zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej lub jej oznaczonej części. Służebność gruntowa powinna być wykonywana w taki sposób, żeby jak najmniej utrudniała korzystanie z nieruchomości obciążonej. Służebność gruntowa może zostać ustanowiona pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu. Forma aktu notarialnego jest obligatoryjna tylko dla oświadczenia woli właściciela nieruchomości obciążanej. Oświadczenie właściciela nieruchomości władnącej o tym, że nabywa służebność gruntową, może być złożone w jakiejkolwiek formie. Treść służebności gruntowej może polegać na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w zakresie określonym przez strony z nieruchomości obciążonej (służebność czynna), lub na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej nie może wykonywać pewnych działań dotyczących nieruchomości (służebność bierna). Prawo to może zostać ustanowione bezpłatnie, jak i za opłatą, kwestia kosztów ustanowienia służebności gruntowej zależy od woli stron, może być ono ustalone w formie opłaty jednorazowej, lub świadczenia podzielonego na części płatne w określonych odstępach czasu. Do służebności gruntowych zalicza się służebność drogi koniecznej, którą można ustanowić, jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej.
- Służebność osobista- różni się od służebności gruntowej tym, że uprawnionym jest tu konkretna osoba fizyczna, a prawo to wygasa najpóźniej w momencie śmierci tej osoby. Często w umowach dożywocia ustanawiana jest służebność mieszkania, która polega na umożliwieniu uprawnionemu korzystania z nieruchomości, która nie jest jego własnością w celach mieszkaniowych.
- Służebność przesyłu – można nią obciążyć nieruchomość na rzecz przedsiębiorcy zamierzającego wybudować urządzenia przesyłowe (służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej) lub na rzecz przedsiębiorcy będącego właścicielem już istniejących urządzeń.
Służebność można ustanawiać w odrębnym akcie notarialnym – oświadczeniu o ustanowieniu służebności lub jako część innej Umowy np. Umowy sprzedaży nieruchomości czy Umowy dożywocia.